Костромской областной суд рассмотрел в апелляционном порядке гражданское дело по иску собственников помещений жилого дома, признанного объектом культурного наследия, и ТСЖ к администрации г. Костромы о возложении обязанности выполнить капитальный ремонт.

Как было указано в иске, жилой дом является объектом культурного наследия регионального значения «Усадьба городская, кон. XIX в.: Дом жилой, кон. XIX в.». Дата первой приватизации квартиры в доме - 6 мая 1993 г. Однако за период эксплуатации дома капитальный ремонт проводился только в 1967 году, когда были выполнены работы по восстановлению кровли, что подтверждается материалами инвентарного дела. Данные о выполнении когда-либо органом местного самоуправления как наймодателем текущего или капитального ремонта дома отсутствуют. Некоторое время дом был включен в Региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но в 2016 году его исключили из программы.

Представитель администрации иск не признал, пояснил, что ранее судом был удовлетворён иск Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области к 7 собственникам помещений в жилом доме об исполнении обязанности сохранения объекта культурного наследия. Однако решение не вступило в законную силу, производство в суде апелляционной инстанции приостановлено до вступления в силу судебного акта по настоящему делу. Считал, что обязанность по содержанию объекта культурного наследия и поддержанию его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии лежит на управляющей организации, выбранной собственниками указанного дома.

Разрешая дело, суд установил, что жилой дом признан объектом культурного наследия регионального значения «Усадьба городская, кон. XIX в.: Дом жилой, кон. XIX в.».

Квартиры в данном доме принадлежат на праве долевой собственности 7 физическим лицам, среди которых и истцы.

Приказом Инспекции по охране объектов культурного наследия утверждено охранное обязательство, которое было направлено в адрес собственников. Охранные мероприятия проведены не были.

При проведении сотрудниками Инспекции обследования жилого дома было установлено его неудовлетворительное состояние.

Первый договор приватизации жилого помещения в доме был заключен между администрацией города Костромы и Н. 6 мая 1993 г.

По смыслу положений Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. После исполнения им указанной обязанности, обязанность по производству последующих капитальных ремонтов перейдет к собственникам жилых помещений, в том числе гражданам, приватизировавшим жилые помещения.

При рассмотрении дела суд пришёл к выводу о доказанности факта неисполнения муниципальным образованием - городским округом г. Кострома обязанности по производству капитального ремонта спорного жилого дома. Доказательств того, что на период приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме он не требовал проведения капитального ремонта, ответчиком суду не представлено. Наличие у спорного дома статуса памятника не является обстоятельством, освобождающим ответчика от проведения капитального ремонта дома.

Согласно ч.1 ст. 190 ЖК РФ обязанность органа местного самоуправления, уполномоченного на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшегося наймодателем, по проведению капитального ремонта возникает в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был.

По этой причине областной суд истребовал в архиве решения исполнительного комитета Костромского городского совета народных депутатов от 26.01.1989 г. № 39, от 25.01.1990 г. № 43, от 31.01.1991 г. № 64, из которых видно, что дом включался в титульные списки капитального ремонта на 1990-1992 годы, при этом в 1990-1991 годах планировалось провести капитальный ремонт балконов стоимостью 3000 рублей, в 1992 году планировалось провести общестроительные работы на сумму 3000 рублей, а также иные работы по капитальному ремонту на сумму 5000 рублей.

Также в документах архивного фонда Управления жилищного хозяйства Исполнительного комитета Костромского городского Совета народных депутатов выявлена справка о выполнении плана проведения ремонтных работ (комплексных капитальных, выборочных капитальных), в которой значится дом истцов (в графе сметная стоимость указано 2,5 тыс.руб., план – 2,5 тыс.руб.), однако графы в разделе «Выполнение» по этому объекту не заполнены. Кроме того, был обнаружен архивный проект восстановления  балконов в этом доме 1982 года и проект восстановления решеток балконов 1991 года.

Необходимость проведения капитального ремонта на дату первой приватизации была подтверждена и данными инвентарного дела многоквартирного жилого дома, которое не содержит сведений о проведении в период с 1917 г. по 1993 г. капитального ремонта фундамента, стен, перекрытий. Конструктивные элементы: полы, оконные и дверные перекрытия, инженерные коммуникации подвергались ремонту только в 1997 г.

Из карточки технической инвентаризации основных строений, составленной 9 января 1967 г., следует, что дом подвергался капитальному ремонту в 1967 г. Но данных о том, что именно ремонтировалось, не сохранилось. Указано лишь, что общий износ дома на то время составил 40%. Из пояснений сторон следует, что осуществлялся капитальный ремонт только части кровли дома.

Согласно выводам судебных экспертиз многоквартирный дом по состоянию на май 1993 года имел величину физического износа 47%, а по состоянию на март 2023 года – 51 %. На дату заключения первого договора приватизации дом нуждался в капитальном ремонте. Экспертным заключением определен перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на 6 мая 1993 года в соответствии с прежними нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, а также расчет предельных затрат на капитальный ремонт.

Кроме того, судом установлено и то, что в 2014 году дом был включен в региональную программу капитального ремонта, пока его не исключили спустя 2 года. Основанием для исключения явился протокол комиссии по установлению необходимости проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории г. Костромы, от 9 сентября 2015 г., из которого следует, что проведение капитального ремонта нецелесообразно в силу его значительной стоимости.

Между тем исключение дома из программы капитального ремонта, при том что такой дом аварийным не признан, сносу не подлежит, не должно освобождать бывшего наймодателя от обязанности по проведению капитального ремонта в том объеме, который должен был, но не был выполнен на момент приватизации первой квартиры в  таком доме.

По итогам рассмотрения дела суд удовлетворил иск собственников и обязал администрацию г. Костромы провести капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме, включая: ремонт крыши на площади 50%, ремонт фасадов, ремонт балконов, путем его финансирования в размере 4 888 668 рублей на счет ТСЖ.

Судебный акт вступил в законную силу.